内蒙古自治区人民政府批转自治区住房制度改革领导小组关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定实施方案和关于房改实施方案送审报批问题的暂行规定的通知

各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

　　现将自治区住房制度改革领导小组制定的《内蒙古自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案》和《关于房改实施方案送审报批问题的暂行规定》批转给你们，请认真贯彻执行。

一九九六年三月十三日 

　　内蒙古自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案

　　（自治区住房制度改革领导小组  1996年1月26日）

　　为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称《决定》），进一步深化我区城镇住房制度改革，根据《决定》精神，结合自治区的实际，制定本实施方案。

　　一、房改的目的、内容和任务

　　城镇住房制度改革的目的是：建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　城镇住房制度改革的主要内容：（一）把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；（二）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；（三）把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；（四）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；（五）建立住房公积金制度；（六）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；（七）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　我区城镇住房制度改革的近期任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设。到1997年，基本解决城镇人均居住面积4平方米以下的住房困难户和现有无房户、危房户的住房问题；至2000年初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平（人均居住面积8平方米，住房成套率60%）。

　　二、房改的若干具体政策

　　（一）全面推行住房公积金制度

　　实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工自行解决住房的能力，有利于扩大住宅建设资金的来源，加快住房建设。全区所有行政和企业、事业单位及其在职职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，采取“结合实际、分类指导、小步快起、分步到位”的办法，1996年一季度内都要建立起住房公积金制度，1996年职工住房公积金归集率都要达到70%以上，有条件的地区要达到90%。

　　1、住房公积金的交纳。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资总额的一定比例按月向同级住房资金管理中心交纳。目前单位和个人住房公积金的缴交比例，呼和浩特、包头、乌海、赤峰地区分别为5%；其它地区原则上应为5%，按5%缴交确有困难的，经自治区批准，起步时可以低于5%，但最低不能低于3%，1997年达到5%，其中有条件的单位起步时应尽力一步达到5%。已超过上述比例的不变。三资企业的单位缴交比例为10%，其中方员工个人缴交比例为5%。离退休职工、临时工、三资企业的外方员工不实行住房公积金制度。

　　亏损企业及其在职职工也要建立住房公积金制度，缴交比例由各地房改领导小组确定。对于特别困难、发不了工资的企业，经企业法人代表提出，职工代表大会讨论通过，报当地住房制度改革领导小组办公室批准，可以暂缓实行住房公积金制度。

　　2、住房公积金的权属、用途。个人及单位交纳的住房公积金均归职工个人所有，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、大修住房。公积金存款按规定的利率计息，利息并入公积金。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

　　3、住房公积金的来源。个人承担部分，从职工个人工资中扣缴；企业为职工交纳的部分，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支；行政、事业单位为职工交纳的部分，首先应立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政、事业单位由财政预算拨付，差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决，自收自支的事业单位比照企业开支渠道列支。

　　4、住房公积金的使用、偿还。职工个人购买、建造、大修自住住房费用可用职工家庭成员名下的公积金支付。交纳了公积金的单位，经有关部门批准可有偿、有期借用本单位职工结余的公积金，专项用于购建职工住宅，但最多只能借用80%。住房公积金的结存部分可作为建造经济适用住房的启动和周转资金。职工离退休、调离当地或出国定居时，结余的公积金本息一次结清，退还职工本人。职工在职期间去世，结余的公积金本息可由继承人或受遗赠人领取。

　　5、住房公积金的管理。要建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。住房公积金是个人所有并具有社会保障性质的资金，应按照责权利一致和政事分开的原则，由相对独立的机构进行管理。在现阶段，由于住房商品化、社会化的机制尚未完全形成，自治区及各盟市、旗县（市）都要在住房制度改革领导小组之下设立住房资金管理中心，按财政体制分别负责本级住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的归集、使用、管理等有关政策性规定，由各级房改部门会同计划、财政、人民银行等部门制定，报同级人民政府批准后颁布实施。住房公积金及住房资金管理中心的财务会计制度、财务收支预决算按财政部门统一规定执行。住房公积金的使用计划，由各级房改部门、住房资金管理机构共同制定，报同级人民政府审批。受委托的专业银行根据住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。财政、审计、监察部门要加强监督管理，保证住房公积金专项用于住房建设，严禁挪作它用。

　　（二）积极推进租金改革

　　1、租金改革目标。在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，全区城镇公有住房租金原则上应达到双职工家庭平均工资的15%。按上述比例测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

　　2、租金改革规划。公有住房租金占双职工家庭平均工资的比重，起步年不低于5%，1997年要达到8%，2000年应达到15%。各级房改部门要会同物价等部门根据上述比例、当地职工工资水平及工资增长计划，测定并公布各个时期的租金标准。有条件的市（旗县）或单位，应结合实际情况，加快实现向成本租金和市场租金的过渡。计租面积一律按住房的使用面积计算。

　　3、新房实行新制度。在本方案出台以后，租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空再分配的旧公房要实行新制度。新房新租标准一般可按高于同期同类现住房租金标准的20%掌握。新建公房和腾空再分配的旧房还可以实行交纳租赁保证金和认购住房债券的办法。职工个人交纳租赁保证金的利息达不到新房新租水平的，实行以息补租；租赁保证金利息超过新房新租水平的，实行以息抵租。住户退房时退还租赁保证金，住户购房时租赁保证金可以转为购房款。

　　职工个人的集资建房款可以转为租赁保证金或购房款，具体办法由各市（旗县）制定。

　　4、超标加租。职工租住公有住房，超过国家和自治区规定的住房面积标准一个自然间（按建筑面积15平方米计）以上的部分，要按成本租金（维修费、管理费、折旧费、贷款利息、房产税等五项因素）或市场租金加收房租。

　　5、减免补办法。租金提高后，住房产权单位对离休职工，生活困难的退休职工，民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，租金支出超过个人合理负担部分的职工家庭，可给予减、免、补照顾，具体办法由各盟市制定。

　　6、加强对租金等收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和房改。租赁保证金由产权单位收取，存入指定金融机构，只能用于住房建设的周转，不得挪作它用。

　　（三）稳步出售公有住房

　　1、出售范围、对象和原则。城镇公有住房除属于城市规划列入近期改造地段的住房、权属有争议的住房、落实私房政策有遗留问题的住房、代管住房、需要保留及有历史意义的住房、干部休养所住房、领导干部专用住房以及各级政府确定的不宜出售的住房以外，均可出售。凡具有城镇正式户口的职工、居民均可申请购买公有住房。购买公有住房坚持自愿的原则，现住房优先出售给现住户；新建公房和腾空的旧公房实行先售后租，并优先出售给无房户、住房困难户、教师和离退休职工。

　　2、价格政策。对不同收入家庭采取不同的价格政策。

　　向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，市场价按各地售房时实际发生的水平掌握。

　　向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算，砖混结构楼房的折旧年限一般为50年，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

　　目前以成本价售房确有困难的市（旗县），可以实行标准价作为过渡。

　　出售公有住房的成本价和标准价由市（旗县）人民政府组织房改、建设、房地产、物价等部门逐年测定，按规定报批后执行。

　　公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

　　3、标准价的确定。标准价按负担价和抵交价之和测定。

　　一套标准面积新建砖混结构楼房的负担价，1996年应为所在市（旗县）双职工年平均工资的3倍。一套标准面积新建平房的负担价，按该类平房的成本价乘以新建楼房负担价占新建楼房成本价的比例测定。

　　住房的标准面积，外墙厚为37厘米的住房，按58平方米计算：外墙厚为49厘米的住房，按60平方米计算；外墙厚为62厘米的住房，按62平方米计算。双职工年均工资按所在市（旗县）统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。

　　抵交价按双职工家庭中男职工工作35年，女职工工作30年积累的由单位交纳的住房公积金贴现值的80%计算。

　　旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算，砖混结构楼房的折旧年限一般为50年（平房可适当降低），使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

　　4、折扣政策

　　（1）现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予现住房折扣。现住房折扣率为负担价的5%，从1996年起每年递减1%，2000年前全部取消。

　　（2）工龄折扣。对购房夫妇双方建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

　　（3）一次付款折扣。在已推行住房公积金和建立政策性抵押贷款制度的城市（旗县）和单位，对一次付款的购房职工可给予一次付款折扣。折扣率参照当地购建房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。没有建立住房公积金的城市（旗县）或单位，不得实行一次付款折扣。

　　5、付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的，首期付款不得低于售价的30%，分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。

　　经办政策性住房信贷业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

　　6、超标加价。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭（指夫妇双方）只能享受一次。夫妇双方在同一城镇工作，只能占用一处住房。购房面积必须严格按照国家和自治区规定的住房面积标准执行，超过规定标准一个自然间（按建筑面积15平方米计）以上的部分一律执行市场价。对两处购房或购一处、另外占用一处形成两处占房的，按自治区清房和纠正住房买房不正之风的有关规定处理。

　　7、价格过渡。售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。凡是成本价已接近或低于标准价的城镇，要实行成本价售房；凡是市场价与标准价接近的城镇，要实行市场价售房。标准价要根据各市（旗县）职工上年平均工资增长的水平，单位发给住房补贴和交纳住房公积金年增长水平一年一定；新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。各市（旗县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡，逐步取消标准价。平房原则上应按成本价出售。

　　8、产权界定。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承；产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定；一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权；售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　9、市场管理。要发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要到土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租、出售、增与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

　　10、售后管理。要加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共同部位、共用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

　　11、加强售房款的管理。售房款是住房建设和住房制度改革的专项资金，必须全部留归房屋产权单位，存入住房资金管理中心指定的专业银行，列入本单位住房基金帐户，专项用于房改和住房建设，任何单位和个人不得平调、挪用。

　　（四）加快经济适用住房的开发建设

　　建设经济适用住房有利于解决中低收入家庭的住房问题，加快解危解困；有利于调控房地产市场，保持社会稳定；有利于建立具有社会保障性质的住房供应体系。各级人民政府和各有关部门要认真贯彻“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，充分发挥国家、地方、企业、个人的积极性，多渠道、多形式筹集资金，多建造一些造价不高质量高、标准不高水平高和占地不多环境好的经济适用住房。

　　1、经济适用住房建设项目的投资计划、建设规模由各级计划部门具体落实、下达。

　　2、经济适用住房建设用地，原则上采取行政划拨方式供应。规划、土地部门对经济适用住房的开发建设用地应优先提供，并列入当年用地计划。城市拆迁管理部门对改造旧区建造经济适用住房要给予积极支持配合，保证拆迁工作顺利进行。

　　3、有关部门要认真贯彻执行国家和自治区有关规定，对经济适用住房建设和经营取得的收入，在税费政策上给予优惠。

　　4、各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作，并要为经济适用住房建设搞好各项服务。

　　（1）规划部门要集中力量搞好城镇近期建设规划、城镇居住区规划、住宅小区规划和旧区改造规划；

　　（2）勘察、设计单位对经济适用住房要降低20%—30%的取费；

　　（3）施工企业承建经济适用住房工程要适当让利；

　　（4）开发建设单位承担经济适用住房开发建设一律不得计取利润，可视开发任务大小收取不高于3%的管理费。

　　5、金融部门在信贷等方面应予以支持。承办房改金融业务的专业银行，除对个人购买经济适用住房发放政策性抵押贷款外，还要尽可能地对经济适用住房开发建设提供总投资30%—50%的信贷资金。

　　6、房地产开发企业每年在建房总量中，经济适用住房要占20%以上。

　　7、按照《内蒙古自治区人民政府关于印发内蒙古自治区深化城镇住房制度改革实施方案的通知》（内政发〔1992〕174号）的规定精神，继续鼓励集资合作建房和有组织的个人建房，发展住宅合作社。

　　三、与原有房改政策的衔接

　　（一）1988年2月25日《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发〔1988〕11号）下发以后，至1993年12月31日以前，各地出售的公有住房，均须按照批准的当地当年的标准价占成本价的比重确定个人拥有的产权比例，统一组织核发产权证书；购房人也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。

　　（二）职工个人购买的公有住房尚未付清全部房款，可按原有文件和地方房改方案规定的付款办法继续分期付款。

　　（三）1994年1月1日至本方案出台之前出售的公有住房，一律按国务院《决定》和本方案规定的售房政策进行规范。自治区原有关文件和地方房改方案中规定的标准价、优惠幅度、优惠办法、最低限价一律停止执行。

　　（四）先期已进行过租金调整，租金标准高于本方案租金改革规划水平的，继续执行已实行的租金标准。

　　（五）按自治区有关规定已经实行新房新制度的，按既定办法执行，待租赁合同期满后，按本方案调整。

　　（六）要继续做好原有住房资金的核定、划转工作，建立城市、单位和个人三级住房基金。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步纳入职工工资或用于列支住房公积金。

　　四、房改的组织领导

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，直接关系人民群众的切身利益，各级政府加强对房改工作的领导是搞好房改工作的关键。

　　（一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责，主要领导要亲自抓，分管领导要经常抓。各级领导要带头执行房改政策，以身作则推动房改工作。

　　（二）各地区要充实健全城镇住房制度改革领导小组，由各级政府领导担任组长。房改领导小组的办事机构要配备得力干部，尚未定员列编的要尽快定员列编，并保证正常的工作经费。

　　（三）房改工作的综合性、政策性很强，各部门要积极配合，协调行动，做好房改工作。为保证房改工作顺利进行，各级房改领导小组要会同体改、建设、财政、计划、税务、金融、国有资产、劳动、人事、工商、物价、土地等部门，在调查研究的基础上，抓紧制定贯彻国务院《决定》的实施方案和配套办法，及时总结经验，不断完善政策规定和措施办法。各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，步调一致，保证房改健康、有序、顺利实施。有关房改的各项配套政策，都要经房改领导小组会签同意，共同下发，未经房改领导小组同意，各部门不得擅自下发。

　　（四）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换、劳动工资制度改革和建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

　　（五）各盟市要根据自治区的实施方案，结合本地区的实际情况，对所管辖区的房改作出明确部署。各盟市及建制市住房制度改革实施方案及配套办法需报自治区审批。呼和浩特市的房改实施方案要同时报国务院住房制度改革领导小组备案。旗县的住房制度改革实施方案及配套办法由盟市审批，报自治区房改领导小组备案。

　　（六）所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（旗县）人民政府对房改工作的统一政策和部署，对本单位和外单位的职工，在政策上应一视同仁。

　　（七）要认真做好房改的宣传工作，加强舆论引导，广泛宣传房改的目的、意义、方针、政策、方法和步骤，引导广大干部、群众积极参与房改，支持房改。

　　（八）要严肃房改纪律，严格执行国家和自治区的统一政策。各级监察部门要加强对房改工作的检查和监督，对拒不执行统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。

　　（九）本方案自发布之日起施行。原有的房改政策和规定，凡与本方案相抵触的，一律以本方案为准。

　　（十）本方案由内蒙古自治区住房制度改革领导小组负责解释。

　　关于房改实施方案送审报批问题的暂行规定

　　根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）精神，现对自治区各地送审报批房改实施方案的有关问题作如下规定：

　　一、审批权限

　　（一）各盟市、建制市及盟行政公署所在地的房改方案、配套办法、售房价格，由自治区人民政府授权自治区房改领导小组审批。其中，呼和浩特市的房改方案、配套办法、售房价格，需按《决定》的规定同时报国务院房改领导小组备案。

　　（二）各盟市所属旗县的房改方案、配套办法、售房价格，由各盟行政公署、市人民政府（或由盟行政公署、市人民政府委托盟市房改领导小组）根据《决定》和《内蒙古自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案》审批，并报自治区房改领导小组备案。

　　二、报批程序

　　（一）属自治区审批的，由各盟行政公署、市人民政府审查同意后，报自治区房改领导小组一式二份。

　　（二）属盟市审批、报自治区备案的，将批复文件、房改方案、配套办法、售房价格各一份，报自治区房改领导小组。

　　三、具体要求

　　（一）各地房改方案、配套办法、售房价格均应按《决定》及自治区的实施方案的要求进行制定和测算，各项统一政策一律不得随意更改。

　　（二）除国家另有规定的以外，所有驻地单位不论隶属关系，均应执行当地政府关于房改的有关规定。

　　（三）各地房改方案应对租金改革提出年度规划目标，售房价格应按《决定》规定逐年测定、报批。

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信息来源：自治区人民政府办公厅